机构解读:2017年英国房产房价何去何从?

 

  英国是世界少有的富国,现在房价已达到历史最高水平。据经济合作与发展组织(OECD)调查,目前的英国房价水平非常危险,很容易崩盘。因为房价增速超过收入增速,更超出了人们的负担水平,以当前这种房价走势看是难以为继的。

  地产若崩盘将冲击千家万户,不仅直接影响到购房信心以及居民消费购买力,甚至会左右到未来的经济。可是,房价大幅下调又不现实,当前很难做到。OECD对此作出分析,总结出是这几点因素助推房价在不断的上涨。

  房价收入比

  房价能否具有可持续性的一个主要指标就是从居民所能承受的购买力来体现,也就是房价收入比。

  根据Nationwide,当前对首次购房者而言,房屋均价是居民平均收入的5.3倍。而这是比值在1983年却是2.7倍。在伦敦,这一比值更是高达10.1倍。

  一般来说,现在贷款机构发放贷款金额的最高限度是借款者平均收入的4.5倍,超过4.5倍将受到严格管控,只允许15%的新抵押贷款可超出借款者平均收入的4.5倍。这也就意味着,购房者或有高于平均工资水平的高收入,或有大量存款作为支撑。

  当前抵押贷款利率大幅下降,贷款成本创历史新低,这也直接影响到购房者的承付能力。相反,利率上升也会给购房者带来相应的风险。

  租金收益率

  租金收益率就是投资者出租房产得到的收入与房价的比值。

  英房网调查蝉数据表明,英国房屋整体上的平均收益率一直以来保持相对稳定,租金收益率在2011年达到顶点,在2015降至低谷。

  房地产投资公司Landbay表示,过去五年租金收益率从5.94%降到5.43%,这表明英国房价增长速度超过了租价的增长速度。

  租金收益率具有地域性特征,伦敦和东南地区的租金收益率非常低,这是因为房价的快速攀升压低了租金收益。

  销售量下滑

  政府最新数据显示房产销售量同比下滑7%(2015/11-2016/11)。

  销量下滑可反映出购房者无力购房,若未来房屋降价可以此作为一个相应数据测量的指标。

  2016年3月曾一度出现过销售高峰,这是因为购房者希望赶在新印花税政策出台前购得房屋,以规避不必要的损失。分析称,这次的销售高峰直接导致了2016年下半年的销量陷入更低水平。

  对伦敦的影响

  对于伦敦这样的重要房产市场,销量备受关注。从事高端公寓投资的机构London Central Portfolio调查显示,2016年伦敦房产销量同比下降24%。

  而土地局数据显示,2016年首都主要中心区域售出了3696套房产,数量之少堪比金融危机时期。

  房产销量大幅下滑可归因于2014年底出台的印花税调整政策,还有,脱殴公投对房产市场的冲击。

  房地产代理机构Knight Frank数据显示,截至2016年12月伦敦市中心的公寓均价同比下降6.8%,住宅均价同比下降6.1%。房价在500~1000万英镑的房产降幅尤为严重,同比下滑7.3%。

  不仅是伦敦中心地区,伦敦其他区域的房价也出现了下滑,10月份土地局发布的数据显示,伦敦周边地区房价同比下降0.2%,也是4年来首次下滑。

  主要房价指数

  认为今后房价会持续上升的机构不在少数,他们还发布了预估数据。

  2016年10月份,土地局数据显示,过去的一年内英国平均房价同比增长6.9%。

  Nationwide发布的数据记录了抵押贷款购房者的购房价,发现至2016年12月平均房价同比增长4.5%。另外,2016年的房价增势比2015年要强,但比2013年下半年和2014年要弱,尤其是在2014年6月,房价年增长率达到峰值11.8%。

  英国央行等机构预测,2017年房价跌的可能性不大,将维持小幅增长的态势,约上涨2%。

  购房出租

  房产市场是否会崩盘的一个危险信号就是买房出租。

  购房出租的业主因受种种限制,盈利也相应缩水。而英国央行依然保持高压态势,要求银行实施更严的要求。

  业内担忧,随着大批新房上市,购房出租的业主因无利可图而抛售房产,从而降低房价。调查结果表明,超过1/4的业主是由于受到新印花税的影响,拟出售房产,而非市场因素决定。

  贷款可得性和贷款利率

  英国房价一直以来与房贷、以及利率关系密切。

  金融危机前,贷款可得性快速增长,而金融危机爆发后,就会出现“贷款干旱”现象,贷款业务随即下滑近60%,只有那些信用记录良好或有大量存款的人才能借到款。

  受利好政策影响,Funding for Lending、Help to Buy抵押贷款担保计划推动了贷款业务,同时利率也出现大幅度下调。据央行表示,2012年至2016年末,平均两年固定利率下调一半。

  未来的利率走势如何?利率似乎在2016年就达到了最低水平,2016年末一些银行都相继上调利率,包括汇丰银行上调了0.99%的两年固定利率。

  即便看起来最划算的贷款利率未上调,但潜在的贷款资金成本却大幅度上升,掉期利率自2016年8月以来也几乎翻了一番,这都表明贷款利率必定上升。

  虽然目前最近的贷款多为固定利率贷款,但是还有数百万的人贷的是可变利率贷款,他们的贷款利率未来极有可能会升高。

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