热点研究 | 英国两次封...

热点研究 | 英国两次封锁政策及对比及房市前瞻

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按照之前公布的英格兰抗疫新规则,北部名城利物浦将在今天被列为“最高风险”地区,成为当前英格兰境内管控最严格的一块区域。


此次于本月12日宣布的抗疫新规正式名称是Local COVID Alert Levels,主流媒体基于其将每个当地政府辖区的新冠风险分为三级(中等、高和非常高)而称之为Three Tier Lockdown System,意为三级封锁政策。Lockdown一出,我们知道,在全国解封3个月后,英国又要进入封锁了。
 
英国买房
 
本篇文章,我们主要对比上次与这次封锁期间房地产市场面临的政策环境的不同,以及对一次封锁期间的部分市场表现在二次封锁中可能会如何演化提出我们的观点。

这篇文章对我有何意义?

本文总结了一些即将在新抗议措施下发生改变的政策,以及本次封锁下房地产市场的表现前瞻,为即将到来的变化提供一些视角,或可用于英国置业时预期收益估算的参考资料。

两次封锁的基本对比

首先我们来对比一下两次封锁提出的立足点,也就是疫情的基本情况。

两次封锁都是为了对抗疫情,但疫情在提出封锁政策的两个不同时段却很不一样。总的来说,当前英国的确诊病例数比第一波疫情(即4-5月)高峰时要多得多。在4-5月期间,英国每日确诊数在4000-6000例的区间波动,而本次封锁的背景为新增病例数连续数日超过10000个,10月4日的最高峰达到了22961个,是上一波疫情单日最高峰的3.7倍。
 
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但与上一波全国各处均较为严重,伦敦最严重的情况不同,当前疫情主要集中在以利物浦和曼彻斯特为代表的西北区,而上一波疫情中情况最严重的伦敦和较为严重的东南部地区,此次疫情中情况良好,病例数并不多。
 
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因此目前的政策由过往的全国封锁转变为只是将利物浦列为最危险地区,曼彻斯特列为高危险地区,伦敦、西南和东南部都只处于“中等”风险地区,三种情况分开封锁。

不过,我们也同时需要注意到,今天才是真正实施三级封锁政策的开始,而早在10月11日统计的数据上,有些当前还没有处于高风险或者非常高风险(此两类区域基本等于上图10月疫情分布图中红色较深的地区)的地区,却在病例数上出现了增幅较大的趋势(比如下图的Dorset),因此,在三级封锁政策下,是否能够完全遏制病毒的大幅传播,真正起到以部分地区的高度封锁换取其他地区的相对自由的目的,还不能完全确定。尤其是,伦敦各区中的Sutton区(位于伦敦西南)的病例增加率也达到了61%,严密控制这些地区的疫情,对于阻止像第一波疫情那样的全面封锁和核心经济区的损失非常关键。
 
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由此可知,这一次的封锁远没有上一次来的全面和彻底,其根本目的,是为在上一次封锁中元气受伤的英国经济(英国2020年一季度及二季度GDP增长均为负增长,因此已经经济已经出现了衰退前兆)的恢复争取时间,因此采用了三级封锁政策。但是,也正是由于此次封锁不如上一次全面和彻底,而新政策实施之时,英国实际上的新冠确诊、单日新增数又已经大大超过导致了全面封锁时的情况,同时还有在某些在高风险地区之外的辖区内病例快速上升的情形,因此三级封锁究竟能不能顺利实现其被设计出来的初衷,还需要进一步观望。

两次封锁中异同的因素

封锁中相同或类似的部分

接下来我们看看此次封锁与上一次封锁时相比有什么相同的背景。

首先我们需要知道,这一次的新封锁政策并不是对过往抗疫政策的替代。在封锁前一直实施中的直接对抗疫情的各类基础措施,比如说社交距离措施,是没有变化的。而此次封锁政策中由于划分了三个等级,其中真正接近上一次封锁的只有最高级Very High Alert影响下的地区,按照现在情况来说也就是利物浦及其周边地区。

在当前最高一级封锁之下,有如下措施接近或者等同于上一次封锁的强度:

社交成员选择上,禁止与不是一起住或者不是亲密家庭(Support Bubble)的成员在所有室内和部分规定了的室外场所(比如私家花园)接触(亲密家庭的概念下文将在展开); 在可以和非同居者接触的场所,比如海滩上,最多也只能6个人接触

关闭酒吧

在最高级警戒生效后,避免进出最高级警戒地区;

在最高级警戒生效后,位于警戒覆盖范围内的居民避免留宿他处。

以上为所有被宣布为最高警戒地区需要共同遵守的条款,除此之外,最高境界地区的当地政府(比如利物浦市政府)可以再额外拟定合理的政策,比如说违反规定后的处罚措施,或者关闭一些公共场所,比如图书馆的政策。

除此之外,一些所有地区都需要遵守的政策也和第一波封锁时类似,主要有:

大多数场合佩戴口罩;

保持社交距离;

亲密家庭政策(单人家庭可与另一任意规模家庭结为亲密家庭,从而获得社交上更多自由,但亲密家庭仅能有一家,且登记后不得更改)

鼓励居家工作。

除此之外,许多在第一波疫情期间提出的,用于减少经济和人民水平受疫情打击的政策,在三级封锁政策实施中礽贪有效,这些政策包括但不限于:

大部分的工资/工位保障计划,如Job Retention Bonus,Kickstart Scheme等;但最重要的Furlough Scheme(即Job Retention Scheme,JRS)将会在本月后改革,下文将进一步解释;

大部分的经济刺激计划,如各类放款限制的企业疫情贷款、部分商品和服务的VAT减免等。

封锁中不同或将改动的部分

虽然绝大多数政府援助的政策都将继续在今年的三级封锁实施期间(三级封锁并未设立真正的持续时长,主要参照新冠R值)持续,部分政策将会面临改动,其中比较重要的一项就是Furlough Scheme。

Furlough Scheme正式名为Job Retention Scheme,是政府为了让公司享有除了开出员工外的其他解决由于新冠疫情导致的商业停滞情况而提出的计划,相信持续关注英国市场的读者们都很了解,此处就不多赘述。

Furlough Scheme是政府和公司共同为因为新冠而停工的职员付工资的援助计划,实际上在7月开始,政府为这一计划拨款的比例就一直在下降,目前比例为60%,之前最高为80%。
 
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但在10月之后,从11月1日开始,Furlough Scheme将被另一个补助计划代替,此计划名为Job Support Scheme,将政府补助的月最高限额由原本的1875英镑降为697英镑,大幅减少了政府的补助。
 
伦敦房产
 
我们之前说过,在疫情持续影响的时间里,政府的工资补贴计划是保证人们收入来源,从而保证一部分人购房资金来源和购房欲望的基础。现在,在政府将这一计划的内容大幅缩水之后,必然有一部分人的收入也随之大幅下降。这种可支配收入的减少是否会对房地产市场,尤其是住宅市场的交易有明显的影响将需要进一步观察;但在当前,这是疫情影响房产购买力的一个可能的新情况。

除此之外,与上一轮封锁不同,此次的三级封锁,即便是处于最高警戒级别的地区,其区域内的学校也仍然被允许开放授课。而与建筑业紧密相关的工地运营方面,此次封锁也没有要求建筑工人停工,因此在建的项目仍然可以继续进行。只不过,由于社交距离的政策预期将因为三级封锁政策而进一步延长其有效期,工地的效率暂时来看无法得到提高。

最后,我们需要留心政府的房贷假期(Mortgage Holiday)援助计划也和工资补贴计划一样,在本月31号就会到期,届时,有多少人因为财务状况而无法还贷将逐渐显露真相,而这些无法还贷、或者还贷困难的人,将可能成为近期影响房市的一股值得注意的力量。

11月后的高风险地区表现值得关注

最后我们把讨论的重点移回到房地产市场上。“封锁”一词,对于各种经济活动的从事者来说都像是当头一棒,似乎只要是实施了封锁,行业必然受到打击,一段时间的萧条不可避免。但从经历过第一波封锁和解封的英国房地产市场的表现来看,至少在房价和租金上,疫情并没有造成很大的破坏。

从房价的水平看,房地产市场交易5月解封,Nationwide的数据显示8月英国住房均价就创出年内新高,房价月度变化只在5月和6月出现下跌,占疫情总共影响时间(3-8月)中的三分之一,上涨的月份占三分之二。
 
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租金方面则几乎看不出来疫情的影响。根据ONS公布的2015年以来英国租金指数的变化,从今年4月份的疫情影响全面出现开始,直到解封2个月后的8月,英国租金指数的增长只出现了6-7月间的短暂停滞(6月7月指数数值相等,没有下滑),从未下滑,并在8月重拾升势。
 
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与房价和租金创出新高不同,同样的时间里,英国的GDP一直没有回复到疫情前的水平,并且增速有明显的放缓迹象,与2月份相比,7月和8月的GDP指数几乎是一样的,在7月到8月的一个月里并没有显著增长。
 
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这样看来,我们似乎发现了一个事实,即英国房市能够“逆势而行”,在经济大环境不好的情况下还能取得不俗的成绩。这种说法,在短期似乎可以有事实依据,但在长期来说,能够脱离经济基本面走一条相反道路的细分市场是不太可能出现的,尤其是像英国这样一个住房市场主要还是由自住者驱动的市场环境里,如果需要买房的人因为经济不景气而没有足够的资金和信心买房,房地产市场还能走出独立行情的几率是极小的。

那么,假如英国的三级封锁政策持续时间过长,对于当地市场最终的影响可能是什么呢?由于三级封锁政策中的中风险地区,如伦敦,与没有这个政策前的市场环境差不多,因此我们认为如果有影响,应该是在最高或者高风险地区,这种影响则最可能优先作用于此前表现坚挺的房价。

此处我们需要讨论一个问题:没人买房,房价会不会跌?

按照正常的思路,没人买的东西价钱一般都会跌,但如果我们先从纯理论的情况讨论,一样商品,没有人买,价钱其实未必会跌。因为决定一样商品价格的力量有两种,合称供求关系。没有人买,只是需求为0,没有提到供给。如果供给也为0,就算没人买,价格也不会跌;甚至还有一种情况,就算没有人买,有人在卖(供给不为0)但是卖的人不降价,价格仍然不会变。

有人说,在现实生活中,卖方不会这么傻,没人买都不降价。实际上这未必就是傻,也可能是卖方并不急于出售,或者根本不是必须脱手。这种情况实际上一定程度上,是可以用来套用到经济下行期间的二手房市场的。

假设经济下行,人们总收入下降,买房的人变少了,此时市场上需求是减少的,可能比供给更少。但经济下行期间,供给者同样要承受卖房的压力:卖了之后住哪?会不会有一笔令生活状况进一步下降的费用?会否增加生活的不确定性?或者即便很想换房,但喜欢的那套房子的房主不降价,要卖掉自己这套房买新房也因此不得不维持原价,否则凑不够新房的购买费用。所以买家不买,卖家也并不一定就会降价,可能出现买家惜购,卖家惜售的情况,反而令一些宽裕买主的成交价拉高的市场价格水平,令一部分卖家更加惜卖,又导致价格进一步上升了。
 
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当然,上述只是一种假设,实际上,在疫情期间卖家惜售导致房价上涨的理由并不少。比如说,负利率或者低利率的国家,卖房得到的现金难以增值,还可能有通胀风险,而房产的稀缺性总好过现金(毕竟不能印刷房产),持有房产更加可行。

那么,什么情况下这种局面会被打破呢?最简单的就是不得不抛售的卖家的出现。这种卖家因为种种压力(多为还贷压力)而不得不抛售自己的房产,从而拉低了市场成交价的期望值,如果有足够数量,就可能引发其他一些卖家的动摇,从而导致房价的下跌。

而这种情况,在工资补贴大幅缩水,同时房贷假期不复存在的11月后的英国高风险地区,最可能出现,届时这些地区的市场表现,可能就能向我们呈现一个“潮水退去”后的新冠对于房地产市场的影响。

参考来源

ONS (2020) GDP monthly estimate, UK: August 2020
ONS (2020) Index of Private Housing Rental Prices, UK: August 2020
KPMG (2020) Job Retention Scheme (JRS) Employer Q&A
KPMG (2020) United Kingdom Government and institution measures in response to COVID-19.
The Guardian(2020) Covid cases and deaths today: coronavirus UK map
Nationwide (2020) UK Property Index
CNBC (2020) UK’s Boris Johnson outlines tiered system of local lockdowns, dividing the country with stricter measures
BBC (2020) Covid rules: How will the three-tier lockdown system work?
新浪财经 (2020)经济重挫 为何美国房价不跌反涨?

作者简介--林祥熙

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