脱欧对英国房产市场的影响

脱欧对英国房产市场的影响

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  脱欧,是自从2016年以来影响英国房产投资情绪的一个最为主要的因素。很多投资人都在关注着脱欧的形势,以及忧虑脱欧对市场带来的冲击是否会影响到房价和房租。

  从2016年脱欧公投之后,英国的房地产市场都发生了什么样的变化。对于投资人,都造成了怎么样的影响。
 

 
一、脱欧公投之后,房价走势是怎么样的?

  脱欧公投举行时间是2016年的6月,结果我们也知道了,支持脱欧方以微弱的优势赢下了全民公投,对房价也产生了一定的影响。
 
  从下图中可以看到,从2016年公投结果出具到2017年4月份,房价均价几乎“纹丝不动地维持在£215,000这条水平线上。2017年春季行情开启之后,房价均价开始稳定上行,随后又趋于平静。
 
 
 
  2018年的行情开启时间也是在4月份,伴随着市场交易活动升温,房价又一次向上攀升,直到达到£232,797才终止了上行趋势。

  从官方数据上可知,如果在2016年脱欧公投的时候,一个有投资意向的买家选择观望,那么在今年,他将再也买不到2016年和2017年时的价格。

  2019年的官方房价数据体量庞大,所以存在一定的滞后性。而民间机构统计出来的全国房价指数却是每月更新的。Halifax报告称英国4月份房价指数触底反弹,并且,从这两年的趋势和市场一直以来的表现来看,冬去春来直至夏季,都是房产市场的一个旺季。

  一个很大的可能性就是,到明年的这个时候,房价还会继续创下新高。

  那么对于仅现有数据来说,剔除季节性因素英国整体房价对比起2016年脱欧公投大约上涨了10%。未来会有多大的涨幅,不好说。但是脱欧不确定性最大的一段时期都这么涨过来了,如今最坏的结果已经基本被排除,再用政治因素去看空英国的房产市场,显然是不理性的。

  另房价具有周期性变化大的特点,如果从年增长率来看,全英国除了苏格兰之外,都还没有出现过年增长率实际下跌的情况。这就是说,按照官方统计的大数据,除了在苏格兰,你去年这个时候买房,一定比今年的同期买房更加便宜。
 

 
  那么现在买房,也大概率要比一年之后同期买房要便宜的多。
 
二、脱欧公投之后,房产成交情况的变化

  房价是由交易主导的,一个地区的房产以特定价格成交的套数越多,那么平均房价就会越接近这个值。

  这也就意味着,放在全国范围内,如果房产的成交量显著下降,成交量萎缩,就说明市场波动,投资风险更高,反之则说明市场平稳,投资风险相对较小。

  下图是HMRC统计的脱欧时间线房产成交量的图形,(蓝线代表英格兰的每月趋势,橙线代表经季节性修正之后全英国的每月趋势。)
 
  
 
  可以看到在脱欧公投之前,英国全国每2个月的房产成交量在大约10.5万套左右,脱欧公投之后则维持在每2个月10万套左右。前后差距不过每月0.5万套。

  更何况这0.5万套的差距是不是由脱欧造成的还不能盖棺定论。可以看到下图中2016年的峰柱代表了额外印花税的开征时间,当时的投资人为了避免交额外的印花税,纷纷选在政策落地之前买房,所以当时成交量出现暴增,也是我们英伦房产圈实时报道过的。

  成交量的短期暴增,可以解读成一种未来需求的预支。所以在2016年4月之后成交量比先前少是情有可原的。故而仅从图形数据上,并不能得出脱欧导致房产成交量萎缩,大量投资人观望这一结论。

三、脱欧公投之后,房源储量和交易时间的变化

  市场上房产中介机构的平均房源储量,和房产交易的市场也会被用来分析当前市场的热度。

  房源储量增加,平均交易时常缩短,说明市场热度增加,交易活动频繁。房源储量减少,平均交易时常拉长,说明市场的活性下降,买家开始占据主导地位。

  下图是民间住房机构统计的相关趋势图,蓝色曲线代表交易时常,红色曲线代表住房储量。
 
 
 
  经历脱欧之后,交易时长和房源储量都有一定程度的增加,从某种程度上代表了买家的谨慎情绪。

  但同时我们也能从图上数据中读出来,市场热度的下降主要开始于2018年的下半年,而每年由夏入冬的时候本来就是房产市场的淡季。以目前的形势来看,各价位的房源种类询价数量和交易速度都在反弹。

  从以上三点中,不难得出的结论是脱欧对于英国房产市场,确实有影响,但是这个影响远没有当初悲观学者和看空者们想象的那么大。

  至少来说,脱欧的影响仅限于短期抑制了豪宅房产(非刚需房)的上涨速度,但尚不足以使英国的房价下跌。
 

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